Жизнь на воде.
Журнал "Элитная Недвижимость" Август 2009.

В условиях дефицита столичных земель особую популярность в Киеве, а также и по всей Украине, сегодня приобретает плавучая недвижимость: дома, офисы и отели на воде. Об особенностях строительства таких объектов и в целом о ситуации в сфере недвижимости на воде рассказали профессионалы рынка.

Строительство объектов как коммерческой, так и жилой недвижимости на воде достаточно распространено в европейских странах, Америке и Канаде. Некоторые городки насчитывают тысячи таких домовладений, в которых наряду со знаменитыми и богатыми людьми проживают обычные пенсионеры и семьи среднего класса. По мнению Юрия Искрича, генерального директора СК «Траян», «в развитых странах строительство плавучих объектов ориентировано на креативного, продвинутого заказчика. Сейчас кроме плавучих домов и коттеджей, ресторанов и гостиниц, существуют разработки плавучих центров научно-познавательного туризма, парков на воде и т.д.».
Сегодня данный вид недвижимости становится актуальным и для Украины. В частности, за последние несколько лет киевская набережная стала популярным местом для возведения плавучих сооружений разнообразного назначения. Сегодня здесь представлены многочисленные объекты коммерческой недвижимости: развлекательные комплексы, рестораны, казино, отели и офисные здания. По словам Юрия Искрича, «в акватории Киева насчитывается порядка около 40 таких объектов». В свою очередь, жилые плавучие дома возводятся преимущественно за пределами города – в более тихой и укромной местности. Примеры таких домовладений есть в районе Вышгорода, Осокорков и ниже по Днепру.
«Водная акватория Днепра в пределах Киева достаточно широка, с множеством заток, что позволяет устанавливать подобные плавучие объекты, не загромождая прибрежную зону, - комментирует Геннадий Кошиль, директор компании «Киевинвест Интернешнл».

Разрешение на дом

Возведение объекта недвижимости на воде, независимо от его функционального назначения, требует определенного административного согласования.
Процедура выглядит следующим образом. Каждый проект на воде является индивидуальным и разрабатывается в соответствии с нормами Регистра судоходства Украины. Эта инстанция утверждает сначала проект, затем готовое строение, выдает свое заключение, после чего подается заявление в Государственный судовой реестр Украины. В конечном итоге клиент получает на руки судовой билет на право собственности судном, а дому на воде присваивается судовой номер, который наносится на борт. Дом на воде представляет собой судно класса «Р». Собственно строительство дополнительно контролируется пожарной инспекцией и санэпидемстанцией.
Всеми этапами согласования должно заниматься предприятие, у которого клиент заказывает постройку дома. Однако, к сожалению, сегодня в Украине немало зданий на воде существуют просто нелегально. Антон Тетевин, директор компании Floating House, объясняет такую ситуацию элементарным незнанием клиентов о правильном оформлении объекта и тем, что нечестные фирмы этим пользуются, не придерживаясь правил административного согласования: «Таким образом, они имеют возможность не соблюдать правил постройки домов на воде. В результате последующей проверки такого здания Регистр может потребовать перестройки дома или усиления понтона».

Нюансы строительства

Юридически дом на воде является плавсредством, поэтому владельцу не придется платить налог на землю. С другой стороны, такой дом не имеет почтового адреса, а его владелец не сможет получить в нем прописку.
Строительством домов на воде занимаются специализированные судостроительные компании, имеющие лицензию на данный вид деятельности.
Прежде чем заказывать постройку или покупать готовое плавучее сооружение, потенциальный покупатель должен определить место его установки и получить разрешение у местных властей на стоянку. «Клиент может установить такой дом на воде как возле собственного земельного участка, так и взять в долгосрочную аренду участок земли с выходом к воде, относящийся к охранным землям водного фонда, и пришвартовать к нему дом-судно, – рассказывает Антон Тетевин. – Сам земельный участок можно использовать для парковки авто и уютного сада для отдыха. К слову, такая земля, в связи с запретом на строительство на ней, стоит сравнительно недорого, в черте Киева ее можно приобрести по $3 000 за сотку».
Сооружение крупного отеля или ресторана на воде требует обязательного решения вопроса подключения к городским коммуникациям. В то время как небольшой жилой дом может обойтись автономными системами электропитания, водоснабжения и канализации.
Что касается подключения дома к общегородской сети, то оно осуществляется практически аналогично, что и в случае с наземными сооружениями, за одним исключением – на плавучий дом нельзя провести газ. Но, по словам Геннадия Кошиля, «не в любом месте города есть техническая возможность подключения ко всем системам – от канализации до силового высоковольтного кабеля со своим трансформатором. При наличии же такой возможности потребуются немалые первичные финансовые вложения для получения разрешения на врезку в городские сети и собственно подключение, однако в дальнейшем эти затраты себя полностью оправдают».
В то же время коммуникации могут быть полностью автономными. При наличии скважины на участке можно разместить систему биоотчистки сточных вод, для обеспечения электроэнергии установить ветряную мельницу или солнечные батареи. Юрий Искричь считает, что «при нынешней доступности к устройствам автономного обеспечения энергетическими и водными ресурсами, это наилучший вариант. В случае же подключения к береговым сетям необходимо предусмотреть возможность автономной работы плавучего здания хотя бы из расчета на несколько недель». Однако не секрет, что закупка, установка и дальнейшее обслуживание такого оборудования обойдется владельцу дома в немалую сумму.

Основание плавучего дома

Плавучие дома строятся на понтонах – модульных или цельных, – которые могут быть металлическими либо бетонными. При использовании понтонов зарубежного производства необходимо проверять их соответствие правилам постройки судов Украины и наличие разрешения Регистра судоходства Украины на использование в строительстве маломерных стоечных судов.
Бетонное основание, как правило, делается индивидуально под потребности и пожелания заказчика. «Стоимость зависит от размеров и считается не по площади дебаркадера, а по весу используемого бетона, – говорит Геннадий Кошиль. – Чем длиннее и шире дебаркадер, тем больше требуется делать толщину бетонных стенок и увеличивается число внутренних перегородок.
Некоторые клиенты заказывают постройку дома на основе собственного старого дебаркадера. В таких случаях заказчик использует бетонные основания советской эпохи 50-70-х годов (длиной до 46 м) или дебаркадеры болгарского производства 70-80-х годов (длиной 69-72 м)».
Основания на металлическом понтоне делаются новые, в соответствии с размерами по каждому индивидуальному проекту, свариваются из специальной стали и проходят антикоррозионную обработку.
После сдачи объекта в эксплуатацию первый технический осмотр проводится через 8 лет, далее каждые 5 лет. Контроль за техническим состоянием здания на воде производит Регистр судоходства Украины.

Что почем?

Нижняя планка стоимости квадратного метра сооружений на основе металлического понтона в среднем варьируется от $1000 до $1 500. Капитальные сооружения на бетонном основании дороже – по словам Геннадия Кошиля, «собственно бетонная платформа обойдется заказчику от $200 000-300 000 и надстройка – от $2 000 за квадратный метр». Верхняя же планка зависит от применяемых материалов и фасадных систем и может достигать десятков тысяч долларов.
Данные цены приводятся без учета внутренней отделки и меблировки зданий. «Есть примеры реализованных в Киеве объектов, где стоимость эксклюзивного дизайна, роскошной отделки и дорогой мебели, изготовленной по заказу известными европейскими компаниями, исчислялась несколькими миллионами долларов», - отмечает Геннадий Кошиль.

Будущее сферы

По оценкам экспертов, сфера недвижимости на воде имеет хорошие перспективы развития, и на данный момент в Украине эта ниша практически не занята.
Однако, к сожалению, «в Украине дом на воде преподносится как эксклюзивный вид недвижимости и, соответственно, дорогой, - говорит Геннадий Кошиль. - Стоимость некоторых объектов, предназначенных исключительно для жилья, доходит до $2 500 000. А это явно не соответствует потребностям массового покупателя.
В нашей стране легкие плавучие дома могут стать доступными только со временем, когда стиль жизни на воде станет если не массовым, то хотя бы распространенным явлением. Только серийное производство и упрощенная система получения разрешений на стоянку сможет привлечь массового покупателя. По статистике, к нам ежемесячно обращается от 15 до 20 заинтересованных клиентов по домам на воде, но перечисленные отрицательные факторы часто отодвигают покупку на далекое будущее».
По мнению Антона Тетевина, «важно, чтобы с рынка ушли недобросовестные компании, а архитекторы начали проектировать не «кораблики», похожие на дома и на оборот, а полноценные объекты недвижимости на воде – качественные и красивые. В таком случае этот сегмент рынка вселит больше доверия клиентам».
На сегодняшний день в Украине большей популярностью пользуются объекты коммерческой недвижимости. Дело в том, что выгодное месторасположение гостиницы или ресторана – центральная набережная города – оправдывает высокие затраты на их сооружение.

Иностранный опыт

Геннадий Кошиль, директор компании «Киевинвест Интернешнл»

Если рассматривать сегмент коммерческой недвижимости на воде, то за рубежом он представлен достаточно дорогими объектами, рассчитанными на туристов – это рестораны, кафе, отели, развлекательные центры в посещаемых, красивых и видовых местах крупных городов. В этом смысле Киев не отличается от городов Европы.
В цивилизованной Европе, где рентабельность успешного бизнеса составляет 10-15%, а не 500-1000%, как в Украине, цены на жилые плавучие дома невысоки. В Амстердаме, например, улицы представляют собой бесконечное множество каналов, поэтому число домов на воде здесь исчисляется тысячами, а стоимость двухэтажного плавучего особняка стартует от 35 000 евро. Да и в целом в прибрежной зоне Голландии море наступает на сушу, что вызывает острый дефицит земель, и дома на воде стали дешевой альтернативой наземному жилищу. Все это соответствующим образом отразилось на стоимости такой недвижимости и на столь масштабной, но «вынужденной» ее популярности.
Для парижан дом на воде является возможностью поселиться практически в любом месте города, даже в центре. Кроме того, стоимость такого домовладения исчисляется в пределах 200 000-250 000 евро, а не в несколько миллионов евро, как в случае с обычной квартирой.
В Германии плавучие дома – это так же дешевая альтернатива городским квартирам. Наша компания реализовала подобные объекты вторичного рынка по стоимости от 12 000 до 25 000 евро.

Благодарим за помощь www.domnavode.com

 

сауны Киева на laznya.kiev.ua